Решение квартирного вопроса: долевая собственность, проблемы выкупа долей и продажи

service

Одной из юридически сложных задач в решении квартирного вопроса является долевое владение объектом недвижимости. Сложности у собственников начинаются тогда, когда предстоит продажа своей части жилья или сдача в аренду.

Как договариваться с совладельцами, как безопасно оформлять сделки и договора?

Попробуем ответить на эти вопросы, обратившись к юристам — экспертам в области долевой собственности жилья, владельцами которого выступают сразу нескольких физических лиц и у каждого из них определена доля.

Некоторые ключевые вопросы при владении долями

Сдать в аренду свою долю недвижимости возможно лишь при согласии всех собственников жилья. А вот продать долевую собственность можно беспрепятственно, то есть другие совладельцы не вправе запретить сделку.

Однако в случае продажи закон предусматривает несколько правил:

  • Собственник, желающий продать свою долю, обязан в письменном виде предложить выкупить ее своим совладельцам.

  • В течение месяца совладельцы обязаны рассмотреть предложение и выразить согласие или отказ.

  • Отсутствие ответа на предложение считается отказом.

  • При продаже доли недвижимости постороннему лицу стоимость жилья не должна быть ниже той суммы, которая предлагалась совладельцам.

Что касается сдачи в аренду, то сделка возможна лишь при совокупности ряда факторов:

  • Наличие выделенной изолированной доли, то есть отдельного помещения (комнаты).

  • Согласие всех собственников.

  • Юридическому лицу комнату можно сдать только для проживания (не в коммерческих целях и не под офис).

А можно ли обязать продать свою часть жилья?

Заставить владельца продать свою долю нельзя. Однако есть условия, при которых закон предусматривает принудительную денежную компенсацию в случае желания совладельцев продать недвижимость, оформленную в долевой собственности.

Такое возможно на основании судебного решения и при следующих условиях:

  • Доля собственности считается незначительной и не выделена, то есть речь идет о микродолях.

  • Владелец крохотной долевой части не имеет существенной заинтересованности владеть и использовать общее жилое имущество.

В таких случаях суд разрешает собственникам продать жилье и обязывает выплатить денежную компенсацию одному из совладельцев, чья доля крошечная и соответствует перечисленным выше требованиям закона, при этом согласие владельца микродоли не требуется.

service

Вопросы, касательно выкупа долей

Как нам известно еще с детства, чтобы продать что-то ненужное, сначала нужно купить что-нибудь ненужное.

Покупка доли в квартире имеет множество подводных камней. Несмотря на то, что все сделки купли-продажи недвижимости с долями заключаются при обязательном участии нотариуса, дольщиков ожидает множество юридических ловушек.

Например:

  • Любой участник долевой собственности в течение трех месяцев после продажи доли вправе требовать через суд перевода на него прав покупателя. Иными словами, купив долю, посторонний покупатель может оказаться в ситуации, когда один из участников потребует воспользоваться преимущественным правом выкупа, при условии, что он по уважительной причине не использовал это право своевременно, то есть в течение одного месяца после получения предложения о продаже.

  • Перед заключением сделки стороннему покупателю доли следует убедиться в том, что продавец реально является владельцем, что имущество не имеет обременений, не находится в аресте, в залоге, не фигурирует в судебных спорах.

  • Убедившись, что продавец действительно собственник и квартира зарегистрирована в Росреестре, следует выяснить приписаны ли в ней другие люди, не являющиеся собственниками, в особенности несовершеннолетние дети. Прежде чем оформить выкуп доли в квартире, необходимо потребовать, чтобы таких жильцов выписали, то есть сняли с регистрационного учета.

Это далеко не все проблемы, которые встречаются на пути дольщика. После выкупа покупатель вправе требовать выделить долю в натуре. И здесь тоже есть свои нюансы. Процедура допускается при соблюдении ряда факторов:

  • На площади выкупленной доли имеются технические возможности создать изолированное жилое помещение, с отдельным входом и самостоятельными коммуникациями.

  • При выделении доли в натуре отсутствует несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности.

Решение квартирного вопроса — это всегда сложный процесс, но не только юридически. Конфликты между дольщиками возникают и по чисто человеческим факторам, из-за чего пользоваться и распоряжаться имуществом становится проблематичным.

Это не значит, что не нужно покупать или продавать свою долю, если есть такая потребность. Это означает, что в таких сделках следует проявлять внимательность, юридическую грамотность и при необходимости пользоваться услугами профессиональных юристов.